ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า Yield เท่าไหร่ถึงคุ้ม? (ฉบับปี 2026)

การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเป็นเรื่องของ ตัวเลข ไม่ใช่ความรู้สึก ตัวชี้วัดสำคัญที่นักลงทุนทุกคนต้องรู้คือ Rental Yield

Gross Yield คืออะไร?

Gross Yield = (ค่าเช่าต่อปี / ราคาคอนโด) × 100

เช่น คอนโด 2,500,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท

Gross Yield = (10,000 × 12) / 2,500,000 × 100 = 4.8%

Net Yield คืออะไร? (ตัวเลขจริง)

Gross Yield ยังไม่หัก ค่าว่าง, ค่าส่วนกลาง, ค่าซ่อม, ภาษี, ประกัน — ประเมินคร่าวๆ รวมประมาณ 15% ของรายได้

Net Yield ≈ Gross × 0.85 = 4.08%

Yield เท่าไหร่ถึงเรียกว่าคุ้ม?

• ต่ำกว่า 4% — ไม่คุ้ม (ฝากธนาคารยังดีกว่า)
• 4-5% — พอใช้ ต้องหวัง capital gain ด้วย
• 5-6% — ดี อยู่ในเกณฑ์มาตรฐานคอนโดไทย
• 6%+ — ดีมาก มักเจอในคอนโดย่านมหาวิทยาลัย

ตัวอย่างจริงจากย่านรังสิต

คอนโด 1 BR ย่าน ม.กรุงเทพ ราคาเฉลี่ย 1.8 ล้าน ปล่อยเช่า 9,500 บาท
Gross = (9,500 × 12) / 1,800,000 × 100 = 6.33%
Net ≈ 5.38% — อยู่ในเกณฑ์ดี + มี upside ถ้าถือยาว 5-7 ปี

Payback Period — กี่ปีถึงคืนทุน

Payback = ราคา / (ค่าเช่าปี × 0.85) = 1,800,000 / (114,000 × 0.85) = ~18.6 ปี

ตัวเลขนี้ไม่รวม capital gain — ถ้าคิดรวมด้วยมักลงมาเหลือ 10-12 ปี