ขายคอนโดลงทุน เสียภาษีเท่าไหร่?

ตอนซื้อว่าหนักแล้ว ตอนขายก็มีภาษีให้เสียอีกหลายตัว ถ้าไม่คำนวณล่วงหน้า กำไร capital gain อาจเหลือน้อยกว่าที่คิด

ค่าใช้จ่ายตอนขายมีอะไรบ้าง

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกับผู้ซื้อ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี)
• ภาษีอากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าถือเกิน 5 ปี — แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คำนวณแบบก้าวหน้า)
• ค่า Agent 2-3% (ถ้าใช้)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์

ถือ < 5 ปี = ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% / ถือ ≥ 5 ปี = อากรแสตมป์ 0.5% — ประหยัด 2.8%

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

กรมสรรพากรคิดจากราคาประเมินทรัพย์สิน (ไม่ใช่ราคาขายจริง) และระยะเวลาถือครอง — สูตรซับซ้อน แต่ประมาณ 1-3% ของราคาประเมิน

ตัวอย่างเคสจริง

ซื้อคอนโด 1.8 ล้าน ปี 2022 ขายปี 2026 ที่ 2.2 ล้าน (ถือ 4 ปี)

• ค่าโอน (ครึ่งละ): 22,000
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 72,600
• หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ): 35,000
• ค่า Agent 2%: 44,000
• รวม 173,600 บาท

Capital Gain ก่อนหัก = 400,000
Capital Gain สุทธิ = 226,400 — เหลือ 56.6%

วิธีประหยัดภาษี

1. ถือให้ครบ 5 ปี

เปลี่ยนจากภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เป็นอากรแสตมป์ 0.5% ประหยัดทันที 2.8%

2. ใส่ชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี+

ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยหลัก (มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) ได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ — แม้จะถือไม่ถึง 5 ปี

3. ขายผ่านการให้

การให้บุตร/คู่สมรส มีภาษีต่ำกว่าการขาย — ปรึกษานักบัญชีก่อนทำ

4. หักค่าปรับปรุง

เก็บใบเสร็จการตกแต่งไว้ หักเป็น cost base ลดฐานคำนวณภาษีเงินได้

ภาษีเงินได้ประจำปี

Capital gain จากการขายคอนโดต้องยื่นในแบบ ภงด.90 ร่วมกับเงินได้อื่นประจำปี (หักภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้)

ข้อควรรู้จากกรมสรรพากร

• ราคาประเมินใช้ของกรมธนารักษ์ อัปเดตทุก 4 ปี
• ถ้าราคาขายต่ำกว่าราคาประเมิน ใช้ราคาประเมิน
• กรมตรวจหลังขายได้ ถ้าหลีกเลี่ยงภาษีเจอปรับเพิ่ม

สรุป

วางแผนถือ 5 ปีขึ้นไป + ย้ายทะเบียนบ้านช่วงก่อนขาย = ประหยัดภาษีได้ 5-8% ของราคาขาย ปรึกษา ทีม D-Living ก่อนตัดสินใจ หรืออ่าน ภาษีปล่อยเช่า