ภาษีปล่อยเช่าคอนโด หัก 30% ได้หรือเปล่า?

ค่าเช่าคอนโดถือเป็น เงินได้ประเภท 5 ตามประมวลรัษฎากร ต้องยื่นภาษีประจำปีกับกรมสรรพากรเหมือนเงินเดือน แต่มีสิทธิเลือก "วิธีหัก" ที่ต่างกัน

วิธีที่ 1: หักเหมา 30%

สรรพากรให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% ของค่าเช่าทั้งปี โดยไม่ต้องมีเอกสาร เหมาะกับคนที่ไม่มีค่าใช้จ่ายจริงเยอะ

ตัวอย่าง: ค่าเช่าปีละ 120,000 บาท
หัก 30% = 36,000 บาท
รายได้สุทธิก่อนเข้าฐานภาษี = 84,000 บาท

วิธีที่ 2: หักตามจริง

เก็บใบเสร็จทุกใบ เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าซ่อม, ดอกเบี้ยเงินกู้, ค่าประกัน, ค่า Agent, ค่าเสื่อมราคา (5% ของมูลค่าอาคาร)

• เหมาะถ้ามีค่าใช้จ่ายจริงเกิน 30%
• นักลงทุนที่ผ่อนธนาคารอยู่ มักหักเกิน 30% ได้ง่าย

เทียบ 2 วิธีด้วยเคสจริง

คอนโดย่านรังสิต ราคา 2 ล้าน ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 3.8% ค่าเช่า 10,000 บาท/เดือน

• ค่าเช่าปี: 120,000
• ดอกเบี้ยปีแรก: ~74,000
• ค่าส่วนกลาง: ~10,000
• ค่าเสื่อม: ~40,000
• รวมหักตามจริง: 124,000

กรณีนี้หักตามจริง > หักเหมา 30% ได้สิทธิมากกว่า — ประหยัดภาษีหลักหมื่น

ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างต่างหาก

คอนโดลงทุน (ไม่ใช่บ้านอาศัย) เสียภาษีที่ดินอัตรา 0.02-0.10% ของมูลค่าประเมิน ปีละครั้ง ต้องจ่ายแยกจากภาษีเงินได้

เคล็ดลับประหยัดภาษี

• เก็บใบเสร็จทุกใบ แม้จะดูเล็กน้อย
• แยกบัญชีเงินเช่าออกจากบัญชีส่วนตัว
• ปรึกษานักบัญชีถ้ามีหลายห้อง

สรุป

ปีแรกๆ ที่ดอกเบี้ยสูง หักตามจริงคุ้มกว่าเสมอ ปีหลังๆ เมื่อเงินต้นลด มักสลับมาใช้หักเหมา 30% ดูบทความคำนวณ yieldเพื่อประเมินกำไรหลังภาษี

เทียบ 3 กรณี: หักเหมา 30% vs หักจริง

รายได้เช่า/ปี	หักเหมา 30%	หักจริง (ประมาณ)	วิธีไหนคุ้ม
120,000	เหลือ 84,000	ส่วนกลาง 15k + ซ่อม 5k = หักได้ 20,000 → เหลือ 100,000	เหมา
240,000	เหลือ 168,000	ส่วนกลาง 18k + ดอกเบี้ย 45k + ซ่อม 10k = 73,000 → เหลือ 167,000	พอๆ กัน (เลือกเหมาง่ายกว่า)
480,000	เหลือ 336,000	ส่วนกลาง 24k + ดอกเบี้ย 90k + ซ่อม 20k + ประกัน 8k = 142,000 → เหลือ 338,000	พอๆ กัน

💡 สูตรลับ: ถ้ากู้ซื้อ + มีดอกเบี้ยเยอะ → หักจริง มักคุ้มกว่า เพราะดอกเบี้ยปีแรกๆ สูง

ใช้เครื่องมือคำนวณภาษีออนไลน์

เตรียมยื่นภาษีปี 2569? ใช้ Rental Tax Calculator ใส่รายได้เช่า + ค่าใช้จ่ายจริง → แสดงภาษีที่ต้องจ่ายทั้ง 2 วิธี + แนะนำวิธีประหยัดที่สุด

คำถามที่พบบ่อย

Q1: ปล่อยเช่าต่ำกว่า 60,000/ปี ต้องเสียภาษีไหม?

A: ยังต้องยื่นภาษี แต่ถ้ารวมรายได้อื่นๆ แล้วไม่ถึง 150,000 ก็ไม่ต้องจ่าย (อัตรา 0%)

Q2: ภาษีที่ดิน 0.02% ยังต้องจ่ายแยกไหม?

A: ใช่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ปล่อยเช่า = อัตราพาณิชย์ 0.3-1.2%) จ่ายแยกจากภาษีเงินได้

Q3: ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ต้องจด VAT ไหม?

A: ถ้ารายได้เช่าเกิน 1.8 ล้าน/ปี ต้องจด VAT แต่คอนโดรายย่อยมักไม่ถึง

Q4: หักค่าเสื่อมคอนโดได้ไหม?

A: ได้ 5% ต่อปีของราคาอาคาร (ไม่รวมที่ดิน) — ต้องทำบัญชี แยกทรัพย์สิน

Q5: ยื่น ภงด.90 vs 91 ต่างกันยังไง?

A: 91 = มีเงินเดือนอย่างเดียว | 90 = มีรายได้อื่นรวมทั้งค่าเช่า → นักลงทุนต้องยื่น 90

อ่านต่อ: ขายคอนโดลงทุน เสียภาษีเท่าไหร่ · Rental Yield คู่มือสมบูรณ์