Plum Condo Park Rangsit จาก Pruksa เปิดตัวปี 2014 ปัจจุบันเป็นคอนโดมือสองที่มี yield สูงสุดในกลุ่มรังสิต ราคาเฉลี่ย 40,000 บาท/ตร.ม. ห้อง 1BR 26 ตร.ม. ราคาประมาณ 1.04 ล้านบาท ปล่อยเช่า 6,500 บาท/เดือน gross yield 7.5%
นักลงทุนที่มีงบจำกัดต่ำกว่า 1.1 ล้าน เลือก Plum Condo Park เป็นตัวเริ่มต้นเพราะวงเงินกู้ผ่านง่าย ราคาเข้าถึง และอัตราผลตอบแทนสูงจากการที่ราคาตั้งต้นต่ำ
สภาพโครงการปัจจุบันและทำเล
โครงการอายุ 12 ปี low-rise 8 ชั้น 2 อาคาร มีสระว่ายน้ำและฟิตเนส สภาพอาคารต้องตรวจก่อนซื้อ ทำเลใกล้ Future Park Rangsit 1 กม. นักศึกษา ม.กรุงเทพนิยมเช่าเพราะค่าเช่าถูกกว่า
Worked example: ซื้อ Plum Condo มือสอง
ราคา 1.04 ล้าน ดาวน์ 20% = 208,000 กู้ 832,000 ผ่อน 30 ปี 5.7% = 4,830 บาท ส่วนกลาง 800 บาท รวม 5,630 เช่า 6,500 = cashflow +870 บาท/เดือน net yield หลังหักภาษี/ประกัน ~5.8%
ข้อดีของการซื้อมือสอง Plum Condo
- ราคาเข้าถึงง่าย วงเงินกู้ต่ำกว่าล้าน
- Yield สูง 7.5% สูงกว่ามือหนึ่งทุกโครงการ
- โครงการสร้างเสร็จแล้ว เห็นห้องจริง
- เพื่อนบ้านมีจริง ระบบนิติฯ ทำงานได้
ข้อเสียและความเสี่ยงเฉพาะมือสอง
- สภาพห้องและอาคารอาจต้อง renovate 30,000-100,000
- ดอกเบี้ยกู้มือสองสูงกว่ามือหนึ่ง 0.2-0.5%
- ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของเดิมต้องเคลียร์
- อาคารเก่า ค่าซ่อมบำรุงในอนาคตอาจเพิ่ม
เทียบกับ Atmoz Kanaal และมือหนึ่ง
Atmoz Kanaal มือหนึ่ง 1.5 ล้าน yield 6.4% ต่างกัน 460,000 บาท แต่ yield ต่ำกว่า 1.1% ถ้ามองระยะ 10 ปี Plum Condo ได้กระแสเงินสดรวมสูงกว่า 250,000 บาท ดู คอนโดมือหนึ่ง vs มือสอง
สรุป: เหมาะกับนักลงทุนเริ่มต้น
Plum Condo Park เหมาะคนเริ่มลงทุนคอนโดครั้งแรก งบ 1-1.1 ล้าน ต้องการ cashflow positive ตั้งแต่เดือนแรก ควรตรวจสภาพห้องให้ละเอียด อ่าน gross vs net yield และ คู่มือ yield
คำถามที่พบบ่อย
Q1: ซื้อคอนโดมือสองเสี่ยงไหม?
เสี่ยงกว่ามือหนึ่ง แต่ถ้าตรวจห้องและนิติฯ ละเอียดจะลดความเสี่ยงได้ 80%
Q2: Plum Condo ปล่อยเช่ายากไหม?
ไม่ยาก เพราะค่าเช่าถูก occupancy 85-90%
Q3: กู้ผ่านง่ายไหมสำหรับมือสอง?
กู้ผ่านได้ แต่แบงก์อาจประเมินราคาต่ำกว่าจริง ต้องสำรองเงินเพิ่ม 5-10%
Q4: ราคาจะลงอีกไหม?
ราคามือสอง Plum Condo ทรงตัวมา 3 ปี โอกาสลงต่อน้อย capital gain คงน้อยแต่ yield ชดเชย
Keywords
บทความที่เกี่ยวข้อง
ความคิดเห็น
ยังไม่มีความคิดเห็น — เป็นคนแรกได้เลย