มือใหม่หลายคนเห็นโบรชัวร์โฆษณา "Yield 8%" แล้วรีบซื้อ — แต่นั่นคือ Gross Yield ที่ยังไม่หักอะไรเลย บทความนี้อธิบายความต่างให้ชัด
Gross Yield คืออะไร
ผลตอบแทนจากค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่าย
= ค่าเช่าปี ÷ ราคาซื้อ × 100
Net Yield คืออะไร
ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง
= (ค่าเช่าปี − ค่าใช้จ่ายรวม) ÷ ราคาซื้อ × 100
ค่าใช้จ่ายที่ต้องหัก
- ค่าส่วนกลาง 40-60 บาท/ตร.ม./เดือน
- ค่าเสื่อม/ซ่อม 1-2% ของมูลค่าห้อง/ปี
- ค่า vacancy 5-10% ของค่าเช่าปี
- ค่า Agent 1 เดือน ต่อ lease ใหม่
- ภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง 0.02-0.10%
- ประกันห้อง ~2,000-3,000 บาท/ปี
ตัวอย่างคอนโดย่านรังสิต
ราคา 2,000,000 ค่าเช่า 10,500/เดือน
Gross Yield = 126,000 / 2,000,000 = 6.3%
หักค่าใช้จ่าย:
ส่วนกลาง 14,400 + ซ่อม 20,000 + vacancy 10,500 + agent 10,500 + ภาษี 1,000 = 56,400
Net Yield = (126,000 − 56,400) / 2,000,000 = 3.48%
อัตราส่วนลดมาตรฐาน
Rule of thumb: Net Yield ≈ Gross Yield × 0.70-0.85 ขึ้นกับอายุห้องและค่าบริหาร
เมื่อไหร่ Net ใกล้ Gross
- คอนโดใหม่ 1-3 ปีแรก (ซ่อมน้อย)
- นักลงทุนบริหารเอง ไม่จ้าง agent
- ผู้เช่าอยู่ยาว 2-3 ปี (vacancy ต่ำ)
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
นักลงทุนมือใหม่ลืมรวม ค่าเสื่อม — คอนโดมือสอง 10 ปี ต้องเปลี่ยนเครื่องซักผ้า แอร์ ทีวี เฟอร์นิเจอร์ รวมหลายหมื่นต่อครั้ง
สรุป
ใช้ Gross ดูคร่าว ใช้ Net ตัดสินใจจริง อ่าน คู่มือ Yield ฉบับเต็ม ประกอบ และ Yield เท่าไหร่ถึงคุ้ม
Keywords
บทความที่เกี่ยวข้อง
ความคิดเห็น
ยังไม่มีความคิดเห็น — เป็นคนแรกได้เลย