Rental Yield คือหัวใจของการลงทุนคอนโด บทความนี้รวบรวมทุกสูตร ทุกวิธีคำนวณที่นักลงทุนควรรู้
1. Gross Rental Yield
สูตร: (ค่าเช่าปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
ตัวอย่าง: 10,000 × 12 / 2,000,000 = 6.0%
2. Net Rental Yield
หักค่าใช้จ่ายจริง: ส่วนกลาง, ซ่อม, ประกัน, ภาษี, vacancy, agent
เฉลี่ยรวม ~20% ของรายได้
Net ≈ Gross × 0.80
3. Cash-on-Cash Return
วัด return ต่อเงินสดที่ลงจริง (ไม่ใช่ราคาเต็ม)
สูตร: (Cashflow สุทธิ ÷ เงินสดที่ลง) × 100
ใช้ leverage ได้ Cash-on-Cash มักสูงกว่า Gross Yield 2-3 เท่า
4. IRR — Internal Rate of Return
คำนวณรวมทั้ง cashflow รายเดือน + capital gain ตอนขาย โดยคิด time value ของเงิน
เหมาะสำหรับเทียบกับการลงทุนอื่น เช่น หุ้น กองทุน
5. Payback Period
กี่ปีถึงคืนทุน = ราคา / (ค่าเช่าปี × 0.80)
คอนโด yield 5% → คืนทุน ~25 ปี (ไม่รวม capital gain)
Benchmark yield ตามทำเล
- ใจกลางกรุงเทพ: 3-4% (capital gain ดี)
- ชานเมือง (รังสิต/บางนา): 5-6.5%
- ต่างจังหวัดเมืองใหญ่: 6-8% (risk สูง)
ปัจจัยที่ทำให้ yield ลดลง
vacancy 2 เดือน + ค่า agent 1 เดือน = yield ลดลง ~2% ทันที อย่ามองข้าม
ตัวอย่างคำนวณแบบเต็ม
คอนโดย่านรังสิต 1.8 ล้าน ดาวน์ 20% = 360,000
ค่าเช่า 10,500 × 12 = 126,000
ค่าใช้จ่าย 25,200 (20%)
ดอกเบี้ยปีแรก ~54,720
Cashflow สุทธิ = 46,080
Cash-on-Cash = 12.8%
สรุป
ดูแค่ Gross Yield ไม่พอ ต้องเทียบ Cash-on-Cash และ IRR ด้วยถึงเห็นภาพจริง อ่านต่อ Gross vs Net Yield และ Cash-on-Cash อธิบาย
Benchmark Yield ย่านรังสิต 2026 — ต่อทำเล
| ทำเล | ราคาเฉลี่ย/ตร.ม. | ค่าเช่าเฉลี่ย | Gross Yield | Net Yield (est.) |
|---|---|---|---|---|
| ม.กรุงเทพ | 50,000 | 8,500 | 6.1% | 5.2% |
| ม.ธรรมศาสตร์รังสิต | 52,000 | 9,500 | 6.3% | 5.4% |
| ม.รังสิต | 48,000 | 7,500 | 5.8% | 4.9% |
| ฟิวเจอร์พาร์ค | 55,000 | 11,000 | 6.0% | 5.1% |
| หลักหก (สายสีแดง) | 45,000 | 8,000 | 5.5% | 4.6% |
💡 Calculator: ใส่ยูนิตเป้าหมาย → Rental Yield Calculator preset ทำเลรังสิต + Cash-on-Cash + Payback
Yield vs Capital Gain — อย่ามองแค่ตัวเดียว
ลงทุนคอนโดให้ดูทั้ง 2 ตัว:
- Yield สูง + Capital Gain ต่ำ: ย่านอิ่มตัว (เช่น ใจกลางย่านนักศึกษา) — ได้ cashflow ดี แต่ราคาขึ้นช้า
- Yield ต่ำ + Capital Gain สูง: ย่านกำลังพัฒนา (เช่น สายสีแดงหลักหก) — cashflow ธรรมดา แต่ราคาขึ้นแรง
- Yield สูง + Capital Gain สูง: หายาก — มักเจอช่วงต้น cycle
คำถามที่พบบ่อย
Q1: Yield กี่เปอร์เซ็นต์ถึงลงทุนได้?
A: เกณฑ์ minimum ควร Net Yield ≥ ดอกเบี้ยเงินกู้ + 2% (ถ้ากู้ 3.75% → Net Yield ≥ 5.75%)
Q2: ค่าเช่าเฉลี่ยใช้ตัวเลขจากที่ไหน?
A: ประกาศจริงใน LivingInsider/PropertyHub + ถามเอเจนต์ในพื้นที่ — ไม่ใช้ราคา "ผู้ขายตั้ง" อย่างเดียว
Q3: ถ้าปล่อยไม่เต็มเดือนคิดยังไง?
A: ใช้ occupancy rate (80-95% ตามทำเล) × ค่าเช่า 12 เดือน
Q4: Yield รวมค่าเฟอร์นิเจอร์ไหม?
A: ควรรวม — ใส่ในต้นทุนการลงทุน (denominator) เพื่อให้ตัวเลข conservative
Q5: คอนโดมือสอง Yield ดีกว่าใหม่จริงไหม?
A: ใช่ เฉลี่ย — เพราะซื้อถูก แต่เสี่ยงค่าซ่อมสูง อ่าน มือสอง vs ใหม่
อ่านต่อ: Gross vs Net Yield · Cash-on-Cash Return
Keywords
บทความที่เกี่ยวข้อง
ความคิดเห็น
ยังไม่มีความคิดเห็น — เป็นคนแรกได้เลย