ลงทุนคอนโดงบ 1 ล้าน / 2 ล้าน / 3 ล้าน ได้อะไรบ้าง?

คำถามที่นักลงทุนมือใหม่ถามบ่อยที่สุดคือ "งบเท่านี้ซื้อคอนโดอะไรได้?" บทความนี้จะเทียบ 3 ระดับงบประมาณยอดฮิต — 1 ล้าน, 2 ล้าน, 3 ล้านบาท — กับคอนโดจริงย่านรังสิต

งบ 1 ล้านบาท: Studio มือสอง

ด้วยงบ 1 ล้านบาท ตัวเลือกหลักคือ Studio มือสอง 22-26 ตร.ม. ย่านคลอง 3-คลอง 4 หรือใกล้ ม.กรุงเทพ ราคา/ตร.ม. ประมาณ 42,000-48,000 บาท

• ค่าเช่าปล่อย: 5,500-7,000 บาท/เดือน
• Gross Yield: ~7-8% (สูงที่สุดในสามระดับ)
• ข้อเสีย: อาคารเก่า ค่าส่วนกลางและค่าซ่อมสูงกว่าปกติ

งบ 2 ล้านบาท: 1 BR ใหม่ / ใกล้รถไฟฟ้า

เป็นงบที่ ยืดหยุ่นที่สุด — ได้ห้อง 1 BR ขนาด 28-32 ตร.ม. ในโครงการใหม่ 3-5 ปี หรือห้องมือสองใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง

• ค่าเช่าปล่อย: 9,500-11,500 บาท/เดือน
• Gross Yield: ~5.7-6.5%
• LTV: กู้ได้ 90-100% ถ้าเป็นหลังแรก

อ่านเพิ่มเติม: Yield เท่าไหร่ถึงคุ้ม

งบ 3 ล้านบาท: 1 BR Premium / 2 BR

งบระดับนี้เริ่มเล่น สินทรัพย์คุณภาพ — ห้อง 1 BR ขนาด 35+ ตร.ม. ใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ หรือห้อง 2 BR ปล่อยเช่าเป็นครอบครัว/นักศึกษาแชร์

• ค่าเช่าปล่อย: 13,000-16,500 บาท/เดือน
• Gross Yield: ~5.2-5.8%
• Capital gain ดีกว่า เพราะสินทรัพย์ขายต่อง่าย

เปรียบเทียบตัวเลขจริง

สรุป: งบ 1 ล้าน yield สูง แต่บริหารเหนื่อย / งบ 2 ล้าน จุดคุ้มสุด / งบ 3 ล้าน ปลอดภัย + capital gain ดี

ข้อควรระวังตามงบ

ยิ่งงบต่ำ ยิ่งต้องดู สภาพจริง ของห้องและอาคาร — คอนโดอายุเกิน 15 ปีมักมีปัญหาท่อ ระบบไฟ และนิติบุคคลอ่อนแอ ควรขอดูรายงานนิติก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

สรุปแนะนำ

ถ้าเพิ่งเริ่ม แนะนำเริ่มที่งบ 1.8-2.2 ล้านบาทใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดงหรือ ม.กรุงเทพ — เป็น sweet spot ของ yield + ความปลอดภัย ดูตัวเลือกโครงการของเราที่คัดมาให้แล้ว หรือติดต่อทีมงานเพื่อคำนวณให้ฟรี

10 โครงการจริงย่านรังสิตตามงบ (2026)

งบ	โครงการ	ขนาด	ค่าเช่า	Yield
1.0-1.3 ลบ.	Plum Condo Park Rangsit (มือสอง)	22 ตร.ม.	6,500	6.5%
1.2-1.5 ลบ.	The Niche Mono Rangsit	26 ตร.ม.	7,500	6.2%
1.3-1.6 ลบ.	Peer 93 รังสิต	28 ตร.ม.	8,000	6.2%
1.5-1.9 ลบ.	Kave Condo รังสิต	27 ตร.ม.	8,500	5.8%
1.6-2.0 ลบ.	Kave Town Space	28 ตร.ม.	9,000	5.8%
1.8-2.2 ลบ.	Attitude BU	29 ตร.ม.	9,500	5.6%
2.0-2.5 ลบ.	Atmoz Kanaal Rangsit	30 ตร.ม.	10,000	5.4%
2.3-2.7 ลบ.	D Condo Kanaal Rangsit	30 ตร.ม.	10,500	5.2%
2.5-3.0 ลบ.	The Base Rangsit	32 ตร.ม.	11,500	5.1%
2.8-3.5 ลบ.	Chapter One Rangsit (1BR)	35 ตร.ม.	12,500	4.9%

💡 Yield ต่ำกว่าเมื่อราคาสูงขึ้น — มือใหม่ควรเริ่มที่งบ 1-1.5 ลบ. (yield 6%+) ก่อน scale

ใช้ Calculator

Rental Yield Calculator preset ทำเลรังสิต → ใส่ราคาโครงการที่สนใจ + ค่าเช่า → ได้ Gross/Net/Cash-on-Cash/Payback ทันที

คำถามที่พบบ่อย

Q1: งบ 1 ล้านซื้อมือ 1 ได้ไหม?

A: ยากในปี 2026 — เกือบทุกโครงการใหม่รังสิต 1.3 ลบ.ขึ้น → ต้องไปมือสอง

Q2: Studio กับ 1BR ลงทุนอันไหนคุ้มกว่า?

A: Studio yield สูงกว่า (per sqm), 1BR ขายต่อง่ายกว่า (target family)

Q3: งบ 2 ลบ. ใช้ LTV 2026 ดาวน์ 0 ได้ไหม?

A: ได้เต็ม (ต่ำกว่า 10 ลบ.) ถ้าเป็นหลังที่สองขึ้นไปและเซ็นสัญญาก่อน 30 มิ.ย. 69

Q4: ซื้องบ 3 ลบ. 2 ห้องดีกว่าซื้อ 1.5 ลบ. 4 ห้องไหม?

A: 4 ห้องบริหารยาก แต่กระจายความเสี่ยงดีกว่า — ขึ้นกับเวลาและความสามารถจัดการ

Q5: คอนโดงบ 1 ลบ. rental yield จริงเท่าไหร่?

A: ตลาดมือสองรังสิต 6-7% (higher) แต่เสี่ยงค่าซ่อมและอาคารเก่า