ตลาดคอนโดไทยเผชิญปัญหา oversupply มาตั้งแต่ปี 2019 ก่อนโควิดและยังไม่คลี่คลายสมบูรณ์ นักลงทุนควรรู้อะไรบ้างในปี 2026
ตัวเลขสต็อกคงค้าง
รายงานของธนาคารแห่งประเทศไทยและศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้ว่ามีสต็อกคอนโดคงค้าง ~220,000 หน่วยทั่วประเทศ ประมาณ 60% กระจุกในกรุงเทพ-ปริมณฑล
โซนที่ oversupply หนัก
- รัชดา-ห้วยขวาง
- พระราม 9
- บางนา-ศรีนครินทร์
- อ่อนนุช-บางจาก
โซนที่สมดุลขึ้น
- รังสิต (supply ใหม่ลดลง 40% YoY)
- อารีย์-พหลโยธิน
- เอกมัย-ทองหล่อ
ผลต่อราคา
พื้นที่ oversupply: ราคานิ่ง-ลด 0-2% / พื้นที่สมดุล: ราคา +3-5% YoY
ผลต่อค่าเช่า
ค่าเช่าเริ่มทรงตัวในพื้นที่ oversupply แต่โตดีในพื้นที่สมดุล — เป็นเหตุผลที่ ตลาดรังสิต ยังน่าลงทุน
ผลต่อ yield
ในพื้นที่ oversupply: yield ตกเพราะค่าเช่าแข่งขัน
ในพื้นที่สมดุล: yield ขยับขึ้นเพราะค่าเช่าโตเร็วกว่าราคา
กลยุทธ์ในภาวะ oversupply
- เลี่ยงโซนโครงการใหม่เปิดเยอะ
- เลือกคอนโดอายุ 3-7 ปี ที่ผ่านช่วง warranty แล้ว
- เน้นทำเลใกล้มหาวิทยาลัยหรือโรงงาน (ดีมานด์คงที่)
- ตั้งราคาเช่าเหมาะสม อย่าโลภ
Developer กำลังปรับตัว
โครงการเปิดใหม่ปี 2026 ลดลงกว่า 35% เทียบ 2022 — สัญญาณว่า supply จะ balance ในปี 2027-2028
สรุป
Oversupply ไม่ใช่ปัญหาทุกพื้นที่ — เลือกโซนให้ดีคือเคล็ดลับ อ่าน ทำเลลงทุนรังสิต ประกอบ
ข้อมูลตลาด 2026 (จาก REIC + SCB EIC)
- คอนโดคงเหลือทั้งประเทศ: 87,000 ยูนิต
- กรุงเทพไม่ขาย: 58,000 ยูนิต
- Absorption rate 6 เดือน: 32% (ต่ำสุดตั้งแต่ 2020)
- Launch ใหม่ปี 69 ลดลง: -35% YoY
รังสิตเทียบกับทำเลอื่น
| ทำเล | Oversupply risk | Demand driver | Outlook 2-3 ปี |
|---|---|---|---|
| รังสิต-ฟิวเจอร์พาร์ค | 🟡 กลาง | นักศึกษา 3 ม. + สายสีแดง | Stable |
| พระรามเก้า-ห้วยขวาง | 🔴 สูง | มี supply ล้น | Price ลง 5-10% |
| บางนา-ตราด | 🔴 สูง | residential ไม่ล้น แต่ commercial ล้น | Mixed |
| อ่อนนุช-พระโขนง | 🟢 ต่ำ | demand expat + MRT เหลือง | Up 3-5% |
| BTS สายสีเขียว (สุขุมวิท) | 🟡 กลาง | prime location | Stable |
กลยุทธ์นักลงทุนในตลาด oversupply
- เลือกทำเลที่มี demand driver ชัด (มหาวิทยาลัย/BTS/โรงพยาบาล) — รังสิตมีครบ
- ซื้อมือสอง discount 15-25% ดีกว่ามือ 1 premium
- Yield ≥ ดอกเบี้ยเงินกู้ + 2% ขั้นต่ำ
- หลีกเลี่ยงโครงการ pre-sale ในทำเลที่ inventory ล้น
💡 คำนวณ yield ทำเลรังสิตก่อนซื้อทุกครั้ง — กันการซื้อ premium สูงไป
คำถามที่พบบ่อย
Q1: คอนโดเฟ้อเมื่อไหร่จะจบ?
A: ประเมิน 2-3 ปี — เมื่อ absorption rate กลับไป 45%+ (ระดับก่อน COVID)
Q2: รังสิตล้นเหมือนที่อื่นไหม?
A: ไม่ล้นเท่ากรุงเทพ — demand student stable, ราคาต่อ ตร.ม. ขึ้น 2-4% ต่อปี
Q3: ควรรอราคาลงก่อนซื้อไหม?
A: ทำเลรังสิตไม่น่ารอ — LTV 2026 หมด 30 มิ.ย. 69 ทำให้เสียโอกาส leverage ฟรี
Q4: developer ล้มละลายจะเกิดอะไร?
A: ถ้าซื้อ pre-sale: เสี่ยงเงินจอง — ซื้อจาก developer ใหญ่ (Sansiri/AP/LPN/Origin) ปลอดภัยกว่า
Q5: คอนโดที่ซื้อขายต่อไม่ออก ทำไง?
A: ปล่อยเช่าแทน + refinance ดอกต่ำ + รอตลาดฟื้น 2-3 ปี
อ่านต่อ: พยากรณ์ราคารังสิต · ขายต่อรังสิตยากไหม
Keywords
บทความที่เกี่ยวข้อง
ความคิดเห็น
ยังไม่มีความคิดเห็น — เป็นคนแรกได้เลย