Cash-on-Cash Return คอนโด คืออะไรและคำนวณยังไง

ถ้าคุณกู้ซื้อคอนโดด้วย leverage การดู Gross Yield อย่างเดียวจะ ประเมินผลตอบแทนต่ำเกินไป — Cash-on-Cash Return คือตัวเลขที่ถูกกว่า

Cash-on-Cash Return คืออะไร

ผลตอบแทนต่อ "เงินสดที่ใส่จริง" ไม่ใช่ราคาเต็มของทรัพย์
สูตร: (Cashflow ปีแรกสุทธิ ÷ เงินสดที่ลง) × 100

เงินสดที่ลงคือเท่าไหร่

• เงินดาวน์ 10-20%
• ค่าโอน ~2% (แบ่ง)
• ค่าจำนอง 1%
• ค่าตกแต่ง/เครื่องใช้ 50,000-150,000

รวมเฉลี่ย 15-25% ของราคาห้อง

Cashflow สุทธิคือเท่าไหร่

= ค่าเช่าปี − ค่าใช้จ่ายบริหาร − ดอกเบี้ยปีแรก
สังเกต: ใช้ดอกเบี้ยอย่างเดียว ไม่รวมเงินต้น เพราะเงินต้นคือการ "สะสม equity" ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย

ตัวอย่างจริงย่านรังสิต

คอนโด 2,000,000 ดาวน์ 10% = 200,000 + ค่าโอน 30,000 + ตกแต่ง 70,000 = เงินสดรวม 300,000

• ค่าเช่าปี: 126,000
• ค่าใช้จ่ายบริหาร: 25,000
• ดอกเบี้ยปีแรก (3.5%, กู้ 1,800,000): ~63,000
• Cashflow สุทธิ: 38,000

Cash-on-Cash = 38,000 / 300,000 = 12.6% ต่อปี

เทียบกับ Gross Yield

Gross Yield ของเคสนี้ = 6.3% เท่านั้น แต่ Cash-on-Cash สูงถึง 12.6% เพราะ leverage

ข้อควรระวังของ Cash-on-Cash

• ไม่รวม capital gain
• ไม่รวมการสะสม equity จากเงินต้น
• ใช้ดอกเบี้ยปีแรก ซึ่งจะเปลี่ยนเมื่อ refinance หรือขึ้นอัตรา

ตัวเลข benchmark

Cash-on-Cash ที่ดี:
10-12% = ปกติ / 12-15% = ดี / 15%+ = ดีมาก ต้องเช็กว่าไม่ได้มองข้ามความเสี่ยง

สรุป

Cash-on-Cash คือ KPI ที่นักลงทุนมืออาชีพใช้ร่วมกับ IRR อ่าน Yield ฉบับเต็ม และ Gross vs Net