กู้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ฉบับสมบูรณ์

การกู้ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามีเงื่อนไขต่างจากการกู้ซื้อเพื่ออยู่เอง บทความนี้จะรวบรวมทุกขั้นตอนที่นักลงทุนต้องรู้

ขั้นตอน 1: เตรียมเครดิต

• ขอ Credit Report จาก NCB (ฟรีปีละ 1 ครั้ง)
• ปิดหนี้บัตรเครดิตที่ติดค้าง
• อย่าสมัครบัตรใหม่ 3-6 เดือนก่อนยื่นกู้

ขั้นตอน 2: คำนวณ DSR

DSR (Debt Service Ratio) = หนี้รายเดือน ÷ รายได้ ไม่ควรเกิน 40% สำหรับนักลงทุน ธนาคารมักคิด 70% ของค่าเช่าคาดการณ์รวมเป็นรายได้

ขั้นตอน 3: เทียบดอกเบี้ยธนาคาร (อัปเดต 2026)

• ธนาคาร A: 3 ปีแรก 2.85% จากนั้น MRR-2.00%
• ธนาคาร B: ปีแรก 2.50% ปี 2-3 3.25%
• ธนาคาร C (รัฐ): ปีแรก 2.00% หลังจากนั้น MRR-1.50%

ข้อมูลจริงจะต่างจากนี้เล็กน้อย ควรเช็กทางเว็บธนาคารแห่งประเทศไทยก่อนยื่น

ขั้นตอน 4: Pre-approve

ยื่นขอ pre-approve กับ 3 ธนาคาร ใช้ doc เดียวกันได้ — ช่วยให้รู้วงเงินจริงก่อนเลือกห้อง + ต่อรองได้

ขั้นตอน 5: เอกสารที่ต้องเตรียม

• สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
• slip เงินเดือน 3-6 เดือน
• statement ย้อนหลัง 6 เดือน
• หนังสือรับรองเงินเดือน
• ใบเสียภาษี ภงด.91 ปีล่าสุด

ขั้นตอน 6: ประเมินหลักประกัน

ธนาคารส่งคนไปประเมินห้อง — ถ้าประเมินต่ำกว่าราคาซื้อ ต้องดาวน์เพิ่ม
เคล็ดลับ: ให้ผู้ขายแสดงราคาประเมินจากธนาคารก่อนหน้าเพื่อเทียบ

ขั้นตอน 7: วันโอน

ค่าใช้จ่ายวันโอน: ค่าธรรมเนียมโอน 2% (แบ่งกับผู้ขาย), ค่าจำนอง 1%, ภาษีอากร 0.5% — รวม ~3-3.5% ของราคา

ข้อควรระวัง

• อย่าเลือกดอกเบี้ยปีแรกต่ำแต่ปี 2-3 กระโดด
• อ่าน LTV หลังที่ 2 ถ้าไม่ใช่หลังแรก
• refinance ได้ทุก 3 ปี

สรุป

ใช้เวลา 30-45 วันตั้งแต่ยื่นถึงโอน ต้องเผื่อเวลาไว้ ปรึกษาทีม D-Living ได้ฟรี

เกณฑ์อนุมัติ 5 ธนาคารสำหรับคอนโดลงทุน (2026)

ธนาคาร	ดอกเบี้ยปีแรก	LTV สูงสุด	DSR max	เงื่อนไขพิเศษ
SCB	3.65%	100% (LTV 2026)	70%	ต้องใช้บัญชีเงินเดือน
กสิกรไทย	3.70%	100%	70%	มี K-Home Smart
กรุงศรี	3.75%	95-100%	65%	Krungsri New Home
กรุงเทพ	3.80%	100%	70%	Bualuang Home
กรุงไทย	3.85%	100%	70%	Home Easy

DSCR — ตัวชี้วัดที่ธนาคารดูเพิ่มสำหรับคอนโดลงทุน

DSCR = ค่าเช่าคาดการณ์ / ค่างวดผ่อน — ธนาคารชอบ DSCR ≥ 1.2

ตัวอย่าง: ค่าเช่า 9,000 / ค่างวด 11,500 = DSCR 0.78 (ไม่พอ) → ต้องมีรายได้หลักช่วย

อ่านเจาะลึก: DSCR ต้องเท่าไหร่ธนาคารผ่าน

💡 ใช้ LTV Countdown Calculator ใส่ราคา → ผ่อน/เดือน 5 ธนาคารสดๆ

คำถามที่พบบ่อย

Q1: เงินเดือนเท่าไหร่กู้ได้คอนโด 2 ลบ.?

A: ผ่อน ~9,300/เดือน × DSR 70% = รายได้ขั้นต่ำ ~13,300/เดือน (ถ้าไม่มีหนี้อื่น)

Q2: ฟรีแลนซ์กู้ได้ไหม?

A: ได้แต่ต้องมี statement 12 เดือนขึ้น + ภงด.90 ย้อน 2 ปี — ธนาคารอาจขอดาวน์สูง

Q3: กู้ 3 คนได้ไหม?

A: ได้สูงสุด 3 คน (เช่น พี่+น้อง+พ่อ) — รวมรายได้ได้ทุกคน แต่ทุกคนต้องเซ็นสัญญา

Q4: Refinance หลังผ่อน 3 ปี คุ้มไหม?

A: คุ้มถ้าดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าเก่า ≥ 0.5% และค่าธรรมเนียมไม่เกินประหยัด 12 เดือน

Q5: ดาวน์น้อยกว่า 10% มีธนาคารไหนรับ?

A: มาตรการ LTV 2026 = 0% ดาวน์ได้ แต่ต้องเซ็นก่อน 30 มิ.ย. 69

อ่านต่อ: ดอกเบี้ย 2026 · LTV หลังที่สอง