LTV คอนโดหลังที่สอง 2026 กฎใหม่แบงก์ชาติ

นักลงทุนคอนโดที่เริ่มซื้อหลังที่ 2 จะเจอกำแพงสำคัญคือ มาตรการ Loan-to-Value (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่กำหนดวงเงินกู้สูงสุดต่อมูลค่าหลักประกัน

LTV คืออะไร

LTV = วงเงินสินเชื่อ / ราคาประเมิน × 100
ถ้า LTV 90% แปลว่าธนาคารปล่อยได้ 90% ของราคา ผู้ซื้อต้องดาวน์ 10%

เกณฑ์ 2026 หลังที่ 1

• ราคาต่ำกว่า 10 ล้าน: LTV 100% (กู้เต็ม + top-up ได้ 10%)
• ราคา 10 ล้านขึ้นไป: LTV 90%

เกณฑ์ 2026 หลังที่ 2

• ผ่อนหลังแรกเกิน 2 ปี: LTV 90%
• ผ่อนหลังแรกไม่ถึง 2 ปี: LTV 80%

ซื้อคอนโด 2.5 ล้านเป็นหลังที่สอง ผ่อนหลังแรกมา 1 ปี ต้องเตรียมดาวน์ 500,000 บาท + ค่าโอน + ค่าตกแต่ง รวม ~650,000 บาท

หลังที่ 3 ขึ้นไป

LTV ลดเหลือ 70% — ต้องดาวน์ 30% ถือเป็นระดับที่นักลงทุนเริ่มเลือกใช้วิธี refinance หลังแรก หรือใช้เงินสดของคู่สมรสแยกบัญชี

วางแผนเงินดาวน์ยังไง

กฎง่ายๆ: เก็บเงินดาวน์ให้ครบ 20-25% ของราคาประเมินก่อนเริ่มมองหาห้องที่ 2

• เปิดบัญชีฝากประจำแยกไว้ 12-18 เดือน
• ใช้กองทุนตราสารหนี้ระยะสั้น yield 2.5-3%
• อย่าใช้เงินสำรองฉุกเฉิน 6 เดือนมาเป็นเงินดาวน์

วิธีเลี่ยง LTV (ถูกกฎหมาย)

ซื้อในชื่อคู่สมรสคนละคน หรือใช้ชื่อบริษัทนิติบุคคลลงทุน ทั้งสองวิธีมีข้อดีข้อเสีย — อ่าน การคำนวณ yield ประกอบก่อนตัดสินใจ

สรุป

LTV ไม่ได้ทำให้ลงทุนไม่ได้ แต่ทำให้ต้องวางแผน 1-2 ปีล่วงหน้า ถ้ามีคำถามเฉพาะกรณี ติดต่อทีม D-Living ฟรี

เทียบผ่อน/เดือน 5 ธนาคาร — คอนโด 2,500,000 บาท (ผ่อน 30 ปี)

ตัวอย่างสมมติ กู้ 100% ตามมาตรการ LTV 2026 (ดาวน์ 0 บาท):

ธนาคาร	ดอกเบี้ยเฉลี่ย	ผ่อน/เดือน	รวม 30 ปี
SCB	3.65%	11,436	4,117,000
กสิกรไทย	3.70%	11,508	4,143,000
กรุงศรี	3.75%	11,581	4,169,000
กรุงเทพ	3.80%	11,654	4,195,000
กรุงไทย	3.85%	11,728	4,222,000

ตัวเลขประมาณการ — เช็คเรทปัจจุบันจากธนาคารก่อนตัดสินใจ

💡 เครื่องมือ: ใช้ LTV 2026 Countdown Calculator ใส่ราคาคอนโดของคุณ → แสดงเงินดาวน์ที่ประหยัดได้ + เทียบ 5 ธนาคารสดๆ

Worked Example: ลงทุนคอนโดรังสิต 1.8 ลบ.

กรณีไม่ใช้ LTV 2026: ดาวน์ 25% = 450,000 + ค่าโอน/จดจำนอง ~36,000 = เตรียมเงิน ~486,000

กรณีใช้ LTV 2026: ดาวน์ 0 + ค่าโอน/จดจำนอง ~36,000 = เตรียมเงินแค่ ~36,000

ประหยัด: 450,000 บาท (เก็บไว้ลงทุนหลังที่ 3 หรือเป็น buffer)

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q1: LTV 2026 หมดอายุเมื่อไหร่?

A: 30 มิถุนายน 2569 — ต้องเซ็นสัญญากู้ให้เสร็จก่อนวันนั้น (ไม่ใช่แค่จองคอนโด)

Q2: คอนโดเกิน 10 ล้าน ใช้ได้ไหม?

A: ใช้ได้แต่เงื่อนไขต่าง — ต่ำกว่า 10 ล้าน = 100%, 10 ล้านขึ้น = 90%

Q3: หลังที่ 3 ยังใช้ได้ไหม?

A: ได้ — มาตรการครอบคลุม "หลังที่สองเป็นต้นไป" ไม่จำกัดจำนวน แต่ธนาคารจะดู DSR (debt-service ratio) เข้มขึ้น

Q4: กู้ร่วมกับคู่สมรสคิดยังไง?

A: นับเป็นของผู้กู้หลัก — ถ้าภรรยาไม่เคยกู้บ้าน ให้ใช้ชื่อภรรยาเป็นผู้กู้หลักได้

Q5: ถ้า refinance หลัง 30 มิ.ย. 69 ต้องกลับมาดาวน์ใหม่ไหม?

A: ไม่ต้อง — เมื่อสัญญาแรกล็อก 100% แล้ว refinance ใช้ยอดหนี้เดิม

อ่านต่อ: คู่มือกู้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า · ดอกเบี้ยคอนโด 2026 เทียบทุกธนาคาร