DSCR คืออะไร? กุญแจสำคัญอนุมัติสินเชื่อคอนโดลงทุน 2026

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) คือตัวชี้วัดที่แบงก์ใช้ประเมินว่ารายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดของคุณสามารถชำระหนี้งวดได้มั่นคงแค่ไหน ปี 2026 แบงก์ส่วนใหญ่ต้องการ DSCR ≥1.25 ถึงจะอนุมัติสินเชื่อคอนโดลงทุนหลังที่ 2-3

ถ้าคุณคิดซื้อคอนโดปล่อยเช่าหลายห้อง บทความนี้จะสอนวิธีคำนวณและเพิ่ม DSCR ให้ผ่านเกณฑ์

DSCR คำนวณอย่างไร

DSCR = รายได้ค่าเช่าสุทธิต่อปี / ภาระหนี้ต่อปี

ตัวอย่าง: ค่าเช่า 9,000 บาท/เดือน × 12 × 0.85 (occupancy) = 91,800 บาท/ปี หักค่าส่วนกลาง ประกัน ภาษี 18,000 = รายได้สุทธิ 73,800

ผ่อน 6,800 × 12 = 81,600 บาท DSCR = 73,800 / 81,600 = 0.90 (ต่ำเกินไป)

ระดับ DSCR ที่แบงก์ยอมรับ

• DSCR ≥1.50 - กู้ผ่านง่าย ดอกเบี้ยต่ำ
• DSCR 1.25-1.49 - ผ่าน มีโอกาสต่อรอง
• DSCR 1.00-1.24 - ต้องเพิ่มรายได้หรือลดภาระ
• DSCR <1.00 - ยากจะผ่าน

3 วิธีเพิ่ม DSCR

• 1. เพิ่มเงินดาวน์ให้ยอดกู้ลด
• 2. เลือกคอนโดที่ yield สูงกว่า 6.5%
• 3. ขยายระยะเวลาผ่อนเป็น 30 ปี

Worked example เพิ่ม DSCR

ดาวน์ 30% แทน 20% ยอดกู้ 1.05 ล้าน แทน 1.2 ล้าน ผ่อน 5,960 /เดือน DSCR ขยับเป็น 1.03 ดาวน์ 40% DSCR 1.18 ดู LTV หลังที่ 2

DSCR vs DSR ต่างกันอย่างไร

DSR = ภาระหนี้รวมต่อรายได้ส่วนตัว (สำหรับผู้บริโภค) DSCR = ภาระหนี้เฉพาะทรัพย์สิน/รายได้ค่าเช่า (สำหรับการลงทุน) แบงก์ใช้ทั้งสองพร้อมกัน ดู คู่มือสินเชื่อคอนโด

ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับ DSCR

ถ้า occupancy ตก หรือดอกเบี้ยขึ้น DSCR จะลดลงทันที แบงก์อาจเรียกคืนหนี้ ควรมีเงินสำรอง 6 เดือน ดู yield

คำถามที่พบบ่อย

Q1: DSCR คำนวณโดยใช้ค่าเช่า gross หรือ net?

แบงก์ใช้ net หักค่าใช้จ่ายจริง

Q2: DSCR ต่ำกว่า 1 ยังกู้ได้ไหม?

ได้ถ้ารายได้ส่วนตัว (DSR) ดี และดาวน์สูง

Q3: แบงก์ไหนใช้ DSCR เข้มงวดสุด?

KBank และ SCB เข้มงวดสุดในปี 2026

Q4: ปี 2026 DSCR จะเข้มขึ้นอีกไหม?

มีแนวโน้มเข้มขึ้นจาก 1.25 เป็น 1.35 ตามนโยบาย BOT